居住

購買居所

根據《住房城鄉建設部等部門關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》,「境外個人購房在境內工作超過一年的時間限制」已經取消。經諮詢瀋陽市住房和城鄉建設委員會，境外個人的購房資格還需要經公安部門、其他涉外部門聯合審批。因此，購房資格的最終獲得在實際情況中需要參考具體各部門綜合境外個人的條件出具的最終意見為準。

境外人士（包括港澳台人士）在瀋陽購置物業的限制

根據境外人士在瀋陽購置物業的政策《關於優化外地人在瀋購房服務的通知》，境外人士在瀋陽市購買新建商品住房的，執行瀋陽户籍居民家庭購房政策，購買時無需再提供購房申請之日起2年內在瀋陽市連續繳納6個月及以上個人所得税或社會保險證明。

新建住房（一手樓）購買

文件資料準備	初步協議	簽約	交房與稅款支付
在購買住宅前，香港居民需要取得及核驗以下資料文件： 由瀋陽市出入境管理局出具的《境外個人在境內居留狀況證明》；以及 房地產開發商和銷售商提供齊全的「五證」和「兩書」1	大多數情況下買賣雙方會簽署一份初步協定，以闡述擬訂買賣合同的主要條款，包括： 住宅價格；以及 定金（無法退還），通常為售價的5%； 留意公攤建築面積，明確裝修標準，確定交房、辦理房屋產權證的期限。	需在網上簽署合同，注意購樓認購合同及買賣合同須與中華人民共和國住房和城鄉建設部發布的示範文本一致；以及 簽訂認購合同時，必須附上設施、圖則作憑證，並要求開發商蓋上公章確認。	香港居民在瀋陽購房須遵守適用於內地居民的稅務政策； 應仔細驗收房屋，不要急於領取鑰匙。如發現質量有問題，可根據房屋保修條例要求開發商妥善處理；以及 登記所購房產以獲取房產證明。

注意事項

(1) 清楚訂立違約條款，以便發生問題時追責。

(2) 區別所付的是「訂金」或「定金」。「訂金」是一種意向，如沒有履行，「訂金」可以退回本人；而「定金」是一種承諾，如未能履行承諾，「定金」將不退回本人，且違約方需要承擔相關賠償責任。

(3) 要確保自己支付的購房款存入的是商品房預售許可證上公布的監控帳戶，如果開發商以各種理由要求買方把房款存入非監控帳戶的，買方應堅決拒絕，並立即向市一級國土房管局有關部門投訴。

(4) 繳交房款時需要獲取發票，保留有效憑證。

二手房屋買賣

• 文件資料準備
  • 建議直接委託具有營業執照的專業房產交易中介；
  • 買方需明瞭房屋整體現狀及產權狀況，並要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證明文件及其他證件；以及
  • 查核二手房的產權是否明晰，並了解房屋抵押的情況。
• 初步協議
  • 大多數情況下買賣雙方會簽署一份初步協定，以闡述擬訂買賣合同的主要條款，包括：
    • 住宅價格；以及
    • 訂金（無法退訂），通常為售價的5%；
  • 留意公攤建築面積，明確裝修標準，確定交房、辦理房屋產權證的期限。
• 簽約
  • 買賣雙方共同與中介簽署房屋轉讓合同或直接與賣方簽訂合同（瀋陽市二手房買賣合同還需要進行網上簽約）；以及
  • 買賣雙方共同承擔中介費用。如有特殊協定的話，應依據特殊協議處理。
• 交房與稅款支付
  • 依據合同的要求辦理房屋轉讓的相關手續，包括但不限於：
    • 合同的網上簽約備案；
    • 約定通過專用帳戶支付房款或者自行約定支付房款；
    • 繳納房屋轉讓相關稅費；以及
    • 辦理過戶手續；
  • 交房前需確認水、電、煤氣、電話等帳單都已處理妥當。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019修正）的規定，下列房產不得轉讓：

• 以出讓方式取得土地使用權的，不符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定的條件（即（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。）的；
• 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
• 依法收回土地使用權的；
• 共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
• 權屬有爭議的；
• 未依法登記領取權屬證書的；以及
• 法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形的。

欲了解更多關於香港居民辦理二手房房屋權屬轉移登記和其他的信息，請參考瀋陽市房產局網站。

銀行按揭及公積金貸款

香港居民在瀋陽購買房產時，如需要辦理銀行按揭，可向內資銀行或外資銀行提出申請。具體購房貸款流程、需要的資料及房貸利率問題，可向個別銀行查詢。

根據《關於在內地就業的港澳台同胞享有住房公積金待遇有關問題的意見》，在內地就業的港澳台同胞可按照《住房公積金管理條例》和相關政策的規定繳存住房公積金。已繳存住房公積金的港澳台同胞，與內地繳存職工同等享有提取個人住房公積金、申請住房公積金個人住房貸款等權利。

此外，根據瀋陽市人民政府發布的《關於進一步支持剛性和改善性住房需求的通知》、《瀋陽市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》和《和關於優化外地人在瀋購房服務的通知》，瀋陽市取消限制性購售政策，提供公積金支持政策，具體政策如下：

1. 限購政策：取消二環內限購政策,取消住房銷售限制年限規定。

2. 公積金貸款限額：職工單方繳存住房公積金的，公積金貸款最高限額為 60 萬元；夫妻雙方繳存住房公積金的，公積金貸款最高限額為 80 萬元；家庭成員3 人以上共同申請公積金貸款的最高限額為 100 萬元。

3. 住房公積金貸款首付比例：繳存人家庭使用住房公積金貸款購買首套或二套新建商品住房或二手住房的，最低首付款比例均為15%。

外匯安排

雖然國家對境外合法外匯資金匯入境內沒有限制，但外匯管理部門對個人結匯實行年度總額管理，年度總額為每人每年等值5萬美金。超過年度總額的，依據具體資金用途有所不同而按照不同規定辦理。詳情請參考國家外匯管理局網站。如果香港居民需要從境外匯入購房款或境內外匯帳戶支付購房款的，應攜帶有關資料到有關的外匯局進行基本信息登記。完成登記後，香港居民可以向外匯指定銀行申請支付購房款。至於售賣房屋等個人合法所得的資金可以透過購匯形式，換成港幣後再匯入境外帳戶。具體操作詳情，請詢問有關銀行。

領取房屋不動產產權證

香港居民購買了商品房後，依法將取得不動產產權證。由於開發商申請破產或故意逃避履行責任，又沒有其他公司承擔，導致無法領取房產證的，需要通過法律途徑解決上述問題。

買賣房產繳納的稅費

• 契稅

  是否為家庭唯一住房	房產面積是否為140平方米（含）以下	稅率
  是	是	1%
  否	是	1%
  是	否	1.5%
  否	否	2%

• 印花稅：住宅免印花稅

• 增值稅

  是否將購買不足2年的房產對外銷售	計稅依據及稅率
  是	銷售收入 × 稅率5%
  否	免徵

• 個人所得稅：個人轉讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，取得的所得免徵收個人所得稅，否則按照交易額的1%或按照差額的20%徵收個人所得稅。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
• 印花稅：個人銷售住房暫免徵收印花稅。
• 土地增值稅：個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。

聲明

以上資料僅作一般參考，並非法律意見。如讀者就個別情況有疑問，應尋求法律或專業人士意見。